契約 賃貸借 不動産賃借権の物権化

　賃借権は債権に過ぎないため、本来、賃借人は、賃貸人に対してのみ自らの権利を主張することができます（相対的権利）。そうすると、賃貸人が新たに変わったとき、新しい賃貸人に追い出されるかもしれません。このようになってしまうと、安定した法律関係が困難になってしまいます。そこで、借地借家法には、不動産を物権化する(第三者に対抗できる、絶対的権利)規定を用意しています。
　
６０５条不動産賃借権の登記は共同申請主義をとっており、賃貸人の協力がないと達成できないので、あまり有効ではない。そこで、借地借家法が土地と、建物をそれぞれにわけて、対抗要件具備の方法を定めている。
(１)土地の場合
　借地借家法10条　借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が投棄されている建物を所有吸うときは、これをもって第三者に対抗することができる。
　つまり、借りている土地に、自分で建物を建て、その建物の登記をすれば、土地の借地権についても対抗要件を備えたことになるということです。
　なお、この登記は表示の登記でよいとされている。つまり、家を建てましたと法務局に認識してもらえればそれでよい。誰の所有化という保存の登記までは要しない。

(２)建物の場合
　借地借家法31条　建物の賃借権は、その登記がなくても、建物の引き渡しがあったときは、その後その建物について物件を取得した者に対し、その効力を生ずる。
　つまり、賃貸人が賃借人に対して、家を貸していて、その賃借人が引き渡しを受けていれば、その状態で、賃借権の対抗要件は備わったということになる。
　
存続期間
　借地は最低三十年。
　借家は、解約や更新の拒絶には正当な事由が必要。